État des lieux de sortie : bien le préparer pour récupérer sa caution

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Les cartons sont presque prêts, la date de remise des clés est fixée, et une question vous occupe : combien de votre dépôt de garantie allez-vous revoir ? Tout se joue lors de l’état des lieux de sortie, comparé ligne par ligne à celui de l’entrée. Un trou mal rebouché, une plaque de cuisson rayée ou un logement rendu sale peuvent justifier une retenue, l’usure normale jamais. Quelques heures de préparation suffisent souvent à éviter un litige de plusieurs centaines d’euros.

En bref : l’état des lieux de sortie compare le logement rendu à celui qui avait été décrit à l’entrée, et seules les dégradations anormales (pas l’usure normale liée au temps) peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Si les deux documents concordent, le bailleur restitue l’intégralité de la caution dans un délai d’un mois; en cas de différences justifiant des réparations, ce délai passe à deux mois, et tout retard entraîne une majoration égale à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Que compare-t-on exactement le jour de la sortie ?

Le principe est simple sur le papier : le bailleur pose côte à côte l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, et regarde ce qui a changé. Le logement doit être restitué dans un état similaire à celui constaté à l’entrée, en tenant compte de son vieillissement naturel, le locataire n’a jamais l’obligation de rendre un logement à neuf.

La nuance qui fait toute la différence tient dans un mot : anormal. L’usure liée au temps qui passe et à un usage conforme du logement (peinture qui jaunit après plusieurs années, joints qui vieillissent, moquette qui se tasse) ne peut en aucun cas justifier une retenue, même partielle. En revanche, une moquette brûlée, des trous dans les murs qui dépassent la simple fixation d’un cadre, ou des transformations réalisées sans l’accord du bailleur restent à la charge du locataire.

Cette distinction s’appuie souvent sur une grille de vétusté, qui attribue une durée de vie théorique à chaque élément du logement. Pour des peintures intérieures, une durée de vie de 10 ans avec une franchise d’un an est couramment retenue : un locataire resté huit ans dans le logement ne peut pas se voir réclamer le coût intégral d’une réfection de peinture, seule une fraction résiduelle pouvant, le cas échéant, lui être imputée.

Comment se déroule concrètement le jour du rendez-vous ?

L’état des lieux de sortie se réalise une fois le logement entièrement vidé de vos affaires, au moment de la remise des clés. Il se déroule pièce par pièce, annexes comprises (cave, parking, box), et suit le même document ou une mise en page identique à celui établi à l’entrée, pour permettre une comparaison directe.

Chaque élément fait l’objet d’un examen : sols, murs, plafonds, menuiseries, sanitaires, installations électriques et chauffage. Les participants testent aussi le fonctionnement réel des équipements, robinetterie, interrupteurs, volets, serrures, et pas seulement leur aspect visuel. En location meublée, l’inventaire mobilier doit être vérifié poste par poste, avec une description de l’état de chaque meuble, de l’électroménager, de la literie et de la vaisselle.

Les relevés de compteurs d’eau, d’électricité et de gaz sont une étape obligatoire du document. Vous devez par ailleurs prévenir vos fournisseurs d’énergie de votre départ, et l’état des lieux de sortie doit mentionner votre nouvelle adresse ainsi que la date de l’état des lieux d’entrée. Le document doit être écrit, daté et signé par les deux parties, sur support papier ou électronique.

Quels travaux et vérifications anticiper avant le rendez-vous ?

Le locataire a l’obligation d’assurer l’entretien courant du logement pendant toute la durée de la location. Avant le jour J, il s’agit donc de reprendre méthodiquement l’état des lieux d’entrée, pièce par pièce, et de comparer avec la situation actuelle : c’est le seul moyen de savoir ce qui relève de l’usure normale et ce qui pourrait être requalifié en dégradation.

La propreté générale du logement compte autant que l’état des équipements. Un logement rendu sale, même sans dégradation matérielle, peut donner lieu à une retenue pour ménage. Les équipements détériorés par un usage anormal, un joint de robinet arraché, une plaque de cuisson fissurée, un volet cassé, méritent d’être réparés ou remplacés avant la visite, plutôt que découverts le jour même.

Pensez aussi aux petits détails qui font souvent basculer un état des lieux : ampoules grillées, trous de cheville non rebouchés, traces au sol laissées par des meubles. Ce sont rarement des sommes énormes prises isolément, mais elles s’additionnent vite sur le montant final retenu.

Combien de temps le bailleur a-t-il pour rendre la caution ?

Si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée, le bailleur dispose d’un mois pour restituer l’intégralité du dépôt de garantie, sous réserve d’éventuelles déductions liées à un impayé ou à une régularisation de charges. Si des différences apparaissent et justifient des réparations, ce délai passe à deux mois, à condition que l’état des lieux constate réellement des anomalies par rapport à l’entrée, un simple soupçon de travaux ne suffit pas à justifier ce délai allongé.

Le bailleur doit pouvoir justifier chaque somme retenue par des devis ou des factures acquittées. Si les frais de remise en état dépassent le montant de la caution, il peut conserver l’intégralité du dépôt de garantie et réclamer le remboursement de la différence au locataire.

Pour un logement en copropriété, le bailleur peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie en attendant l’arrêté des comptes de charges. Il devra restituer ce solde dans le mois suivant l’approbation des comptes par l’assemblée générale de copropriétaires.

En cas de retard sur ces délais, le montant du dépôt de garantie est majoré d’une somme équivalente à 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité s’applique automatiquement, sans mise en demeure préalable.

Que se passe-t-il en cas de refus ou de désaccord ?

Le refus d’une partie de participer à l’état des lieux ne bloque pas la procédure. L’article 1731 du Code civil permet de faire appel à un commissaire de justice pour établir un constat qui aura valeur d’état des lieux contradictoire, même en présence d’une seule partie après convocation régulière.

Les frais de cette intervention sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur lorsqu’elle résulte d’un simple désaccord sur le contenu. Un état des lieux réalisé directement entre les deux parties, sans professionnel, reste gratuit; s’il est établi par un professionnel à l’initiative du bailleur, ces frais sont à sa charge.

Un point souvent ignoré mérite d’être connu : en cas d’absence ou d’oubli d’un état des lieux de sortie, le logement est considéré comme rendu en bon état. Cette présomption peut sembler protectrice pour le locataire, mais elle le prive aussi de toute preuve formelle si le bailleur conteste ultérieurement l’état de restitution. Mieux vaut donc toujours obtenir un document signé, quitte à insister pour l’obtenir.

Questions fréquentes

Peut-on contester un état des lieux de sortie après l’avoir signé ?

Un état des lieux signé par les deux parties fait foi, et il est difficile de revenir dessus ensuite. Le bon réflexe est d’inscrire vos observations ou votre désaccord directement sur le document, avant de signer. Si le désaccord porte sur le contenu même de l’état des lieux, il est possible de faire appel à un commissaire de justice, dont les frais sont alors partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.

Le locataire doit-il être présent physiquement le jour de l’état des lieux ?

Il peut se faire représenter par un mandataire dûment habilité s’il ne peut pas être présent, mais dans ce cas la convocation et les modalités doivent être respectées comme pour une présence directe, sous peine de vicier la validité du document.

Que faire si le propriétaire ne restitue jamais la caution malgré la majoration ?

Après une mise en demeure restée sans effet, le litige peut être porté devant la commission départementale de conciliation, premier niveau de règlement amiable des différends locatifs, avant un éventuel recours judiciaire. Pour saisir le tribunal judiciaire, une contribution de 50 € est demandée depuis le 1er mars 2026 ; l’Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) conseille gratuitement avant d’engager la démarche.

Les photos prises à l’entrée ont-elles une valeur si elles ne figurent pas sur le document signé ?

Des photos ou vidéos datées peuvent compléter et renforcer la valeur probante de l’état des lieux écrit, mais elles ne remplacent jamais le document contradictoire signé par les deux parties, qui reste la référence légale en cas de litige.

Sources

Sources consultées le 16 octobre 2026.

Vérifié à cette date. Les règles évoluent : reportez-vous à la source officielle avant toute démarche.

1. www.anil.org/parole-expert-logement-etat-lieux-sortie/